このエントリーをはてなブックマークに追加 

一人暮らしの賃貸物件の敷金について徹底解説!

賃貸物件を借りるときにあるのが、敷金・礼金というお金です。初めて一人暮らしをするときは敷金や礼金が何のためにあるのか、わからないって人も多いんじゃないでしょうか。

 

また敷金1ヶ月礼金1ヶ月と敷金0礼金2ヶ月って初期費用家賃2ヶ月分は変わらないのにどう違うのって疑問に思う人もいるかと思います。今回は主に敷金についてご説明したいと思います。

 

敷金と礼金の違い

敷金とは家賃などの債務の担保して預けておく保証金のような意味合いがあります。

 

大家さんの立場になって考えてみますと、借りる人がどんな人かわからないので家賃をちゃんと払ってくれるのか、きれいに住んでくれるのかと不安があるのです。

 

家賃を払ってくれないばかりか、部屋を汚されてそのまま逃げられたら大家さんの負担は大きくなってしまいます。部屋をきれいにしないと貸し出すこともできなくなります。

 

そのため事前に保証金を受け取っておいて家賃未払いの補填や部屋の汚損の対処に充てることができるようになります。ですから敷金はきれいに住めば戻ってくるお金です。

 

一方礼金とは、元々は大家さんへの感謝の意味合いで始まった慣習と言われています。昔は仲介業者さんがいなかったですから、大家さんと借主が直接やりとりしていましたので、大家さんに「お世話になります」という感謝の意味を込めてお礼として渡していたお金だそうです。

 

仲介業者さんを挟むと大家さんと直接話すこともありませんので、今ではそんな気持ちを持っている人はまずいないでしょう。というか礼金を大家さんの方から請求されるというのは「部屋を貸してやるんだからお礼を包むのは当たり前」といわんばかりなのがなんとも。

 

そのため礼金は戻ってくるお金ではありません。敷金1ヶ月礼金1ヶ月と敷金0礼金2ヶ月だったら、敷金1ヶ月礼金1ヶ月の方がお得なのです。

 

敷金を全額取り戻す6つのコツ

敷金は部屋の汚損や家賃の未払いに補填されますのでそれをさせないということが重要です。

契約書をよく読む

私はいままで経験したことはありませんが、悪徳な業者の契約書ですと敷金は一切返済しませんというとんでもない文言が入っている契約書もあるようです。

 

その契約をたてに敷金を一切返済しないというトラブルもあるようなのでご注意ください。そんな業者さんは文言を削除しても敷金を返金しない可能性は高いですから契約をやめる方が賢明です。

部屋をきれいに使う

借主負担になる項目はいくつもあります。タバコのヤニ汚れ、床の傷、結露による壁紙の染みなどです。

 

国土交通省や東京都ではガイドラインを策定しています。

 

国土交通省のガイドライン
東京都のガイドライン

 

東京都では画像付きでガイドラインを示してくれていますのでわかりやすいです。これらを参考に借主負担は何なのか把握してみてください。

 

また悪徳な業者にあたった時も、借主と貸主の負担の境目はどこにあるのかを判断する基準にもなりますので、余計な請求をされないためにも一読しておきましょう。

家賃の滞納はしない

家賃の滞納に対しては損害遅延金というものが発生します。損害遅延金は年率5%、大家さんが事業として賃貸業に取り組んでいる場合は年率6%の割合で請求されることがあります。

 

回避する方法は2点あります。

 

まずは家賃の滞納をしないことです。長期の出張や旅行に行くことになるときは、事前に家賃を支払っておきましょう。大家さんがいい人であり、これまできちんと家賃の支払いをしているのであれば連絡をして理解を求めることもできます。

 

もう一つの方法は家賃保証会社が仲介に入る賃貸物件を選ぶことです。ただこの方法は解決策としてはおすすめできません。

 

私が以前入居したアパートでは家賃42,000円に対して入居保証料35,000円支払いました。また保証会社は1年毎に更新料を10,000円支払う必要があり敷金1ヶ月分以上とられてしまいました。結果とすれば家賃を数日滞納する方が安くすみます。

入居前の部屋の状態をチェック

入居前の部屋の状態を写真撮影(日付入り)して仲介業者に通知しておくことで、以前の入居者がつけた傷を自分のせいにされずにすみます。

 

仲介業者さんの方から入居後1週間以内に部屋の状態をチェックして写真を送ってくださいといわれるところもあります。こういうところは退去時のチェックが厳しいことがありますので写真撮影をしっかりと行って、きれいに住むことをより心がけてください。

ハウスクリーニングの特約をつけない

これはかなり困難かもしれません。

 

今殆どの物件(東京の賃貸物件では9割とも)では退去後にはハウスクリーニングをすることを入居条件につけられています。この条件がついていますと、ハウスクリーニンング代が敷金から引かれてしまいますので、敷金が全額返ってくるということはありません。

 

しかし国土交通省ガイドラインによれば、通常使用されていてきちんと通常の掃除をされているのであればハウスクリーニングの特約があってもハウスクリーニングしなくて済む可能性があります。

 

退去時にしっかり掃除をしてハウスクリーニングが不要な状態であることを不動産管理会社に理解してもらいハウスクリーニング代の負担がなくなるように交渉するのもひとつの手です。あとはハウスクリーニング特約がない物件を選ぶか特約を外して貸してもらえるように交渉するしかありません。

和室のある部屋は選ばない

ガイドラインによれば次の入居者のために畳の裏返しや表替えをする費用は貸主が負担するものなのですが、賃貸物件の特約の中には畳の表替えが条件でつけられている場合もあります。

 

畳1畳につき約4,000〜5,000円とられてしまいますので和室のある部屋は選ばない方が賢明です。

 

どうしても和室のある部屋に住みたい人は表替えが特約に含まれていない物件を選ぶようにしましょう。そうすることできれいにすめば畳の修繕費用はかからずにすむかもしれません。

 

敷金トラブルを回避する

敷金トラブルは国民生活センターに寄せられた相談で2015年度は約14,000件にも達しています。ネックになるのが「原状回復」という言葉です。

 

原状回復とは借りたときの状態に戻すというふうに解釈されることもありますが、それは正しい解釈ではありません。建物には経年劣化があり完全に元に戻すことは不可能だからです。

 

またちょっとした傷まで借主の負担にしては賃貸住宅での借主の生活はかなり窮屈なモノになってしまいます。

 

国土交通省では敷金トラブルに対するガイドライン策定していますのでご参考ください。

 

敷金トラブルに対するガイドライン

 

原則として経年劣化によるもの軽微な傷等は貸主の負担、故意・過失による傷や汚損は借主の負担になります。

 

敷金トラブルを回避する方法として第3者に敷金診断士に立ち会ってもらうのが最も有効な手段です。原状回復に対する最も借主が不利な点は知識がないことです。それを経験豊富な第3者に立ち会ってもらうことで不利な条件、不要な支払いを避けることができます。

 

敷金トラブルを迅速に解決するには

少額訴訟する

少額訴訟手続は少額の金銭の支払をめぐるトラブルを少ない費用で迅速に解決することを目的とした制度です。

 

民事訴訟のうち60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて,原則として1回の審理で紛争解決を図る手続です。第3者に入ってもらうことで和解の可能性もありますので活用するメリットは十分にあります。

 

費用も印紙代+切手代で1万円以内にすむので負担も少なくてすみます。

 

民事調停をお願いする

調停は、裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、話し合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続きです。

 

調停ではポイントを絞って話し合いをしますので解決までの時間は比較的短くてすみます。通常調停が成立するまで2〜3回の調停が開かれ調停成立した件の殆どが3ヶ月以内に解決しています。

 

まとめ

法律の改正やインターネットの普及、少額訴訟、敷金診断士など環境的には借主が泣き寝入りしなくてもいいような環境が整いつつあります。上手に周りを味方につけて敷金トラブルにならないようにしたいですね。

このエントリーをはてなブックマークに追加