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大家さんの言いなりにならない一人暮らしの家賃交渉テクニック

 

一人暮らしの賃貸物件を決める時に気になるのは家賃ですが、いい物件をお得な値段で借りたいというのが殆どの人の本音です。

 

繁忙期に人気の物件を家賃交渉するのは難しいですが、繁忙期を外したり、駅から少し離れたりするだけで家賃の交渉は割と簡単にできます。

 

今の時代は住宅供給過多であり、首都圏の空室率は30%を超えています。駅から徒歩10分以内の物件は人気が集中していますが、少し離れると空き部屋率がグッと上がります。

 

家賃交渉しやすい一人暮らしの物件

一人暮らしの賃貸物件には家賃交渉しやすい物件としにくい物件があります。

 

不人気物件は当然家賃交渉がしやすいのですが、不人気なのはそれなりに理由があります。自分が我慢できることと、できないことを把握することで、掘り出しものの物件を見つけることができます。

 

逆にそれをしないとせっかく家賃交渉がうまくいっても不満がでてきてしまうものです。

 

一人暮らしの不人気物件の一例を下記に紹介します。

3F以上の部屋(エレベーターなし)

重たい荷物をもって階段を上がるのは結構大変。若い男性だったら気にならないかもしれませんが、女性や年配の方だときつくなります。

 

女性の心理からすると1Fよりは3Fの方が防犯上の安心できますが、3Fよりは2Fに住みたいものですよね。

駅から遠い

東京などでは電車利用が一般的なので駅から遠いというのはある意味致命的。都心ですと駅から徒歩10分以上離れたら人気はガクッと落ちます。

 

地方都市ですと車があれば駅は利用しないので関係ないのですが、市街地ではやっぱり便利です。タクシーや代行を使わなくても飲みにいけますしね。

 

私自身の経験ですが、シーズンオフだったこともありますが駅から徒歩30分くらいのアパートを借りるときに家賃交渉したところ、新築・家電つき物件でも家賃の値引きをしてもらうことができましたよ。

付帯設備が乏しい

レオパレスみたいになんでも揃っていなくてもいいですけど、最低限照明やIHコンロ(ガスコンロ)、バス・トイレはあって欲しいものです。

 

一人暮らしをする時、初期費用はできるだけ抑えたいですし、毎日銭湯へいくのも大変だし、共用トイレなんて今時ありえないと世の中の殆どの人は思っています。だからこそ最低限揃っていて欲しい設備がない一人暮らしの物件は、人気がないので値引き交渉しやすいです。

日当たりが極端に悪い

南側に高層マンションが建設されたり、物件の構造上(東向きや西向き)だったりすると日当たりが悪くなります。

 

夜勤が多い人や日中でもカーテンを締め切って生活する人などはあまり日当たりは関係ないかもしれないので、そういう方にはおすすめかもしれません。

不人気な間取り

一人暮らしの物件の間取りには流行があります。3点ユニットバスなんていい例ですよね。バスとトイレと洗面台が一緒になっている間取りはバブル時代の名残というべき物件です。

 

今はあまり人気のある間取りではありません。

 

イケイケでたくさん一人暮らしの賃貸物件が作られたあの時代とは変わり、今は住宅供給過多になっています。「私はシャワーだけで十分」って人はあえて3点ユニットバスのある物件を狙ってみても良いかもしれません。

生活動線が悪い

これは正直住んでみないとわからないですが、たとえば「台所のコンロ置き場の隣にシンクがあって調理が不便」とか「扉の開く方向が不便とか」。

 

神経質でちょっとしたことが気になってストレスが溜まってしまう人にはお勧めできませんので気をつけて。

 

一人暮らしの家賃交渉は住むと決めてから

 

家賃交渉するタイミングは物件を決めてからにするのが原則であり最も効果的です。

 

「この部屋に住みたい!・・・でも家賃が」というのと、「家賃はいくらまで安くなるんですか?それから考えます。」では、仲介業者さんも大家さんも値引きへの気合いが変わります。
大家さんも空き部屋にしておくよりも早く入居して欲しいというのが実情です。「この部屋に決めました、家賃をもう少し安くして頂けますか?」と交渉すればよっぽどの人気物件か、絶対に値引きしないと決めている大家さん以外は交渉に応じてもらえます。

 

ちなみに「○○円までなら値引きできます。」と仲介業者さんの方から言ってきたら、そこは乗らずに少し思いとどまってください。

 

営業マンのテクニックとして、ちょっと高めから値引き価格をいうことで安いと思わせるものがあります。営業マンが誰にも相談せずに言ってきたときは更に値引き可能と思って間違いありません。

 

本当に値引きができるかどうかわからないときは、必ず大家さんに相談します。一人暮らしの家賃交渉はそこまで突っ込んでもよいと思いますよ。

 

1月〜3月以外の月なら家賃交渉は可能

人が最も動くのは3月〜4月です。入学と転勤により一人暮らしの賃貸物件の相場は跳ね上がります。このときは大家さんも強気になるのでまず値引き交渉はできません。

 

敷金2ヶ月、礼金2ヶ月っていうと今では高い部類になりますが、それでも入居希望が後を絶たないからです。2月〜3月が最も忙しい時期ですがその時期を過ぎると値引き交渉に応じてもらいやすくなります。

 

 

更新料は絶対払わないといけないのか

一人暮らしの賃貸物件はおおよそ2年毎に更新料を払うことが一般的になっています。これは契約書などに記載されており、払わなければ住み続けることができませんので絶対に払わなければいけません。

 

しかし中には大家さんの好意によって更新料を免除されることもあります。私自身経験のあることですが、6年住んでいた1Kアパートで最初の更新では更新料を支払いましたが、次の更新の時は大家さんから払わなくて良いというお話をもらいました

 

これは大家さんの方に長く住んで欲しいという気持ちの表れであり、また私が特に迷惑かけることなく住み続けていたからかなと思います。

 

家賃以外にも値引き交渉したいお金

一人暮らしのアパートに入居するときはいろいろなお金がかかります。それは家賃だけでなく駐車場代、共益費、敷金、礼金、仲介手数料などが値引きの対象になります。

 

駐車場代や共益費は家賃と一緒にされてしまうこともありますが、敷金、礼金、仲介手数料は入居時に支払うお金なので家賃とは別枠です。

 

もちろん家賃を下げることでこれらのお金も下がりますが、家賃を値引いてもらうのではなく、礼金を1ヶ月分無料にしてもらうと家賃1000円値引きよりも効果的な費用削減になります。

 

仮に6万円の家賃の物件で礼金1ヶ月分無料にしてもらうと、家賃1000円値引きの5年分にもなります。仲介手数料も家賃0.5〜1ヶ月分ですので0にしてもらえれば初期費用削減になります。

 

値引き交渉でやってはいけないのが敷金の値引きです。敷金は家賃滞納や汚損などがあったときに補填されるためのお金で何もなければ戻ってくるお金です。

 

これが無料になっても費用削減にはならないので業者さんに騙されたりしないようにご注意くださいね。

 

入居中に家賃の値上げを言ってこられたら

家賃の値上げ、値下げに関しては「借地借家法」において借主、貸主どちらからもその請求をすることは認められています。

 

大家さんが一方的に家賃の値上げができるように思われますが、家賃の増減交渉は合意が基本です。家賃の値上げ通知が来たときにどうすれば良いかを紹介しますのでご参考にどうぞ。

 

貸主が家賃を値上げできる状況は・・

借地借家法 32条1項

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合にはその定めに従う。」

簡単に訳します。

 

土地や建物価格の変動や経済事情の変動、近隣の類似物件と比較したときに家賃が不相当なときは家賃の値上げを請求することができます。しかし一定期間値上げしないという特約があるときにはその特約が優先されます。

 

家賃の値上げ告知はいつまでに行われなければならないの?

借地借家法 26条1項

「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6ヶ月までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと見なす。ただし、その期間は定めがないものとする。」

簡単に訳します。

 

大家さんが1年〜6ヶ月前までに契約更新をしない旨か条件変更の旨を伝えなければこれまでと同一の条件で契約は更新されます。

 

つまり契約更新の半年前までに大家さんが何も言ってこなければ家賃の値上げはありませんし、それ以降に言ってきた場合は法律違反になります。

 

家賃の交渉がうまくいかないときは・・

借地借家32条2項

「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただしその裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

簡単に訳します。

 

話し合いをしても合意されないときは、大家さんは簡易裁判所へ家賃値上げの調停を申し立てることができます。

 

調停の中で合意が得られればそれが新しい家賃となりますし、できなければ裁判になります。

 

家賃値上げ通知があり、これまでの家賃額では受け取ってもらえないとき

大家さんが家賃を受け取ってくれない時は、法務局に供託をすれば家賃滞納とはなりません。このことはとても大事で、供託を怠ると家賃滞納、未払いなどの理由で退去を求められてしまいますので要注意です。

 

 

まとめるとこんな感じです。

掘り出し物件を見つける時は、自分が妥協できるところを把握してから探すことが大事です。
家賃交渉するときは住むと決めてからにしましょう。
繁忙期を外せば家賃交渉は簡単です。
大家さんからの家賃値上げ通知は合意が基本なので粘り強く交渉して落としどころを見つけましょう。
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